Bodenrichtwert Mainz

Bodenrichtwert Mainz

Der Bodenrichtwert in Mainz zeigt den durchschnittlichen Bodenwert je Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Richtwertzone. Seit dem Stichtag 1. Januar 2026 gelten neu ermittelte Bodenrichtwerte, weshalb für Eigentümer, Käufer und Verkäufer neben der konkreten Lage auch der richtige Stichtag entscheidend ist.

Kurzfassung für Eilige

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens innerhalb einer abgegrenzten Bodenrichtwertzone. Er wird auf Grundlage der Kaufpreissammlung ermittelt und in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.

Nach § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Richtwertzonen umfassen dabei Gebiete, die hinsichtlich Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.

Der Bodenrichtwert in Mainz bezieht sich daher zunächst auf den Boden und nicht auf das darauf stehende Haus, eine Garage oder andere bauliche Anlagen. Zwei Grundstücke innerhalb derselben Zone können trotz identischem Richtwert unterschiedliche tatsächliche Marktwerte besitzen.

Welche Bodenrichtwerte gelten in Mainz 2026?

Für Mainz gelten Bodenrichtwerte mit dem Stichtag 1. Januar 2026. Einen einzigen Bodenrichtwert in Mainz für das gesamte Stadtgebiet gibt es jedoch nicht, da Grundstücke unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen zugeordnet sind.

Die Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz haben für 2026 landesweit rund 55.000 Bodenrichtwertzonen neu bewertet. Für Wohnbauland zeigen die veröffentlichten Daten in verdichteten Räumen gegenüber 2024 insgesamt eine stagnierende Tendenz. Die konkrete Entwicklung einer einzelnen Mainzer Zone kann davon abweichen.

Für ein Grundstück ist deshalb die genaue Lage entscheidend. Ein Objekt in der Oberstadt kann einen anderen Richtwert aufweisen als ein Grundstück in Gonsenheim, Finthen, Bretzenheim oder Ebersheim. Selbst innerhalb eines Stadtteils können unterschiedliche Richtwertzonen bestehen.

Für die breitere Markteinordnung können zusätzlich die Immobilienpreise in Mainz betrachtet werden. Sie beschreiben jedoch nicht dasselbe wie der reine Bodenwert.

Wie wird der Bodenrichtwert eines Grundstücks eingeordnet?

Ausgangspunkt ist die Bodenrichtwertzone, in der das konkrete Grundstück liegt. Anschließend muss geprüft werden, ob seine wertrelevanten Merkmale mit den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks übereinstimmen.

Dazu können insbesondere gehören:

• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Entwicklungszustand
• Grundstücksgröße
• Grundstückszuschnitt
• Lage innerhalb des Gebiets
• Erschließungszustand
• weitere wertbeeinflussende Eigenschaften

Der Mainzer Bodenrichtwert liefert damit eine Orientierung, aber noch keine vollständige Bewertung eines Grundstücks.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt das Prinzip: Beträgt der Bodenrichtwert einer konkreten Zone beispielsweise 900 Euro pro Quadratmeter und ist das Grundstück 500 Quadratmeter groß, ergibt die Multiplikation zunächst 450.000 Euro. Die 900 Euro sind hierbei ausdrücklich ein fiktiver Beispielwert und kein tatsächlicher Mainzer Bodenrichtwert. Der tatsächliche Bodenwert kann aufgrund individueller Grundstücksmerkmale vom rechnerischen Ergebnis abweichen.

Auch der Quadratmeterpreis in Mainz darf deshalb nicht mit dem Bodenrichtwert gleichgesetzt werden. Bei Immobilienpreisen pro Quadratmeter können unter anderem Gebäudezustand, Ausstattung und Wohnfläche eine Rolle spielen, während sich der Bodenrichtwert auf den Grund und Boden bezieht.

Bodenrichtwert und Grundstückspreis: Was ist der Unterschied?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher amtlicher Lagewert für den Boden einer Zone. Der Grundstückspreis ist dagegen der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis eines konkreten Grundstücks.

Gerade bei einer Verkaufsentscheidung reicht es daher nicht aus, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert miteinander zu multiplizieren. Abweichungen des konkreten Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück müssen berücksichtigt werden.

„Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Ausgangspunkt, aber keine fertige Preisbestimmung. Entscheidend ist, wie das konkrete Grundstück hinsichtlich Lage, Nutzungsmöglichkeiten und weiterer wertrelevanter Eigenschaften von den Merkmalen der Richtwertzone abweicht“, erklärt Giovanni Ferreri, Geschäftsführer und Gründer von Ferreri Immobilien.

Wir als Immobilienmakler aus Bischofsheim können bei der individuellen Einordnung zusätzlich die Eigenschaften des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie berücksichtigen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer?

Der Bodenrichtwert gehört in Rheinland-Pfalz zu den Faktoren, die bei der steuerlichen Bewertung bestimmter Grundstücke berücksichtigt werden. Er ist jedoch nicht mit dem Grundsteuerwert oder der tatsächlich zu zahlenden Grundsteuer gleichzusetzen.

Das Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz erläutert, dass Wohngrundstücke wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet werden. Dabei spielen unter anderem Bodenrichtwert, Wohnfläche, Alter des Gebäudes und statistisch ermittelte Nettokaltmieten eine Rolle. Nichtwohngrundstücke werden grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren bewertet.

Für den Bodenrichtwert in Mainz für die Grundsteuer ist eine klare Abgrenzung wichtig: Ein hoher Bodenrichtwert führt nicht dazu, dass derselbe Wert unmittelbar als jährliche Grundsteuer angesetzt wird.

Die Berechnung erfolgt grundsätzlich in mehreren Stufen:

• Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert.
• Auf dieser Grundlage wird der Grundsteuermessbetrag festgestellt.
• Die zuständige Kommune wendet ihren Hebesatz an.
• Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer.

Der Bodenrichtwert ist somit ein Bestandteil der steuerlichen Bewertung, nicht die Grundsteuer selbst.

Wo kann man den Bodenrichtwert in Mainz kostenlos abfragen?

Die Bodenrichtwerte für Mainz lassen sich online kostenfrei einsehen. Für die Recherche sollte das konkrete Grundstück möglichst eindeutig über Adresse oder Grundstücksdaten lokalisiert werden.

Die Landeshauptstadt Mainz weist darauf hin, dass Bodenrichtwerte im Geografischen Informationssystem der Stadt kostenfrei eingesehen werden können. Über Straße und Hausnummer lässt sich der gewünschte Kartenausschnitt auswählen und anschließend die betreffende Richtwertzone anzeigen.

Alternativ stellt Rheinland-Pfalz die Bodenrichtwerte über BORIS.RLP bereit. Entscheidend ist bei beiden Wegen, tatsächlich die Zone des betreffenden Grundstücks und nicht lediglich einen Durchschnittswert für einen größeren räumlichen Bereich heranzuziehen.

Was sagt der Bodenrichtwert über den Immobilienwert aus?

Der Bodenrichtwert liefert Informationen zum Bodenwertniveau, bestimmt aber nicht automatisch den Gesamtwert einer bebauten Immobilie. Für den Wert eines Hauses oder einer anderen bebauten Immobilie müssen zusätzliche Objektmerkmale berücksichtigt werden.

Dazu zählen beispielsweise:

• Gebäudeart und Baujahr
• Wohn- und Nutzfläche
• baulicher Zustand
• Modernisierungen
• energetische Eigenschaften
• Ausstattung
• konkrete Mikrolage
• Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks

Ein hoher Bodenrichtwert in Mainz kann somit auf ein höheres Bodenwertniveau der jeweiligen Zone hindeuten. Daraus folgt jedoch nicht, dass jedes Haus innerhalb dieser Zone denselben Immobilienwert oder Quadratmeterpreis besitzt.

Auch Mietdaten beantworten andere Fragen. Der Mietspiegel in Mainz dient insbesondere der Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bodenwerte und Mietwerte sollten daher nicht miteinander vermischt werden.

Welche Rolle spielen Mieten bei der Einordnung von Immobilien?

Mieten und Bodenrichtwerte beschreiben unterschiedliche Teilbereiche des Immobilienmarktes. Während der Bodenrichtwert auf den Boden einer Richtwertzone bezogen ist, zeigen Mietdaten, welche Entgelte für die Nutzung von Wohnraum relevant sind.

Für Eigentümer kann die getrennte Betrachtung besonders bei vermieteten Immobilien sinnvoll sein. Der Bodenwert beantwortet nicht, welche Miete für eine Wohnung erzielt wird. Umgekehrt lässt sich aus einer hohen Angebotsmiete nicht unmittelbar auf den Bodenwert eines Grundstücks schließen.

Eine ergänzende Betrachtung der Mietpreise in Mainz kann deshalb helfen, die Angebotsseite des Mietmarktes getrennt vom Bodenwert einzuordnen.

Welche Fehler sollte man beim Bodenrichtwert vermeiden?

Der häufigste Fehler besteht darin, den Bodenrichtwert direkt mit dem Verkaufspreis eines Grundstücks gleichzusetzen. Für eine belastbare Einordnung müssen Richtwertzone, Stichtag und individuelle Grundstückseigenschaften zusammen betrachtet werden.

Checkliste für die Prüfung:

Besonders bei Grundstücken nahe der Grenze zweier Richtwertzonen sollte nicht allein anhand des Stadtteils oder der Postleitzahl gearbeitet werden. Entscheidend ist die tatsächliche Zuordnung in der amtlichen Bodenrichtwertkarte.

Fazit: Bodenrichtwert als Ausgangspunkt richtig nutzen

Der Bodenrichtwert in Mainz ist eine wichtige amtliche Orientierung für das Bodenwertniveau eines Grundstücks, aber kein fertiger Verkaufspreis. Für 2026 sollten der aktuelle Stichtag, die konkrete Richtwertzone und die Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks gemeinsam betrachtet werden.

Wer den Wert richtig einordnen möchte, sollte außerdem klar zwischen Bodenrichtwert, Grundstückspreis, Immobilienwert und Grundsteuerwert unterscheiden. Erst diese Abgrenzung verhindert, dass ein amtlicher Orientierungswert fälschlicherweise als konkreter Marktwert des eigenen Grundstücks verstanden wird.